Diariamente, os advogados do Mateus Palhano Advocacia recebem a seguinte pergunta: meu imóvel foi leiloado, eu consigo meu imóvel de volta? Há como desfazer o leilão? Esta situação angustiante nasceu, na maioria das vezes, é que você passou a vida toda pagando um imóvel. Entretanto, por algum problema financeiro, você não conseguiu pagar o IPTU, condomínio, os funcionários ou teve problemas conjugais. Inclusive, dívidas não criadas pelo dono do imóvel.
A resposta é positiva. Por isso, um dos braços do escritório é justamente retirar os imóveis dos leilões judiciais e extrajudiciais, motivo pelo qual já desempenhamos a referida atividade ao redor do Brasil. Caso seu imóvel tenha sido arrematado ou esteja na iminência, entre em contato imediatamente.
Normalmente, os imóveis são levados à leilões judiciais ou extrajudiciais em função das seguintes dívidas:
- Dívidas tributárias (IPTU, ICMS, ISS, IMPOSTO DE RENDA);
- Dívidas trabalhistas;
- Dívidas condominiais;
- Pensão alimentícia ou divórcios;
- Não pagamento do financiamento imobiliário (esta possibilidade não depende de processo judicial);
- Garantias em negócios.
Quem perdeu o imóvel no leilão deve ter a ciência que é possível reverter a arrematação, caso seja encontrada alguma nulidade grave.
O primeiro passo é saber: o imóvel já foi leiloado ou será leiloado?
Caso o imóvel já tenha sido leiloado, há uma situação de extrema urgência. O prazo é curtíssimo para reaver o imóvel. Possivelmente, poderá ser utilizada a ação denominada de embargos de terceiro.
Tecnicamente, na maioria dos casos, a ação deve ser proposta antes da expedição do auto de arrematação. Em miúdos, esse documento é expedido pelo magistrado e tem força de escritura pública. Em função da segurança jurídica em face da arrematação, via de regra, o art. 903, §4, do CPC, assegura ao arrematante o direito à permanecer com o bem, caso seja expedido pelo magistrado o auto de arrematação.
Na outra situação, onde o imóvel ainda não foi leiloado existe a situação de urgência. Entretanto, não há um prazo tão exíguo como na hipótese da arrematação do bem imóvel.
Ocorre que, o sucesso do desfazimento da arrematação depende, também, da contratação de um advogado especialista. Como será demonstrado a seguir, os prazos são curtos e o trabalho é enorme.
Do ponto de vista prático, é preciso fazer uma análise da integralidade do processo que foi submetido à arrematação. Tecnicamente, as quatro hipóteses mais comuns de ensejar a nulidade da arrematação são às seguintes:
- O leilão judicial ou extrajudicial ocorreu de maneira equivocada;
- Preço defasado em relação ao valor de mercado do imóvel;
- O processo judicial ou extrajudicial que levou o imóvel ao arremate é plenamente nulo;
- Pessoas alheias ao processo de arrematação não tomaram conhecimento da arrematação.
A priori, você já notou que é uma situação complexa. Caso você tenha perdido o imóvel numa das situações acima ou já tenha algum processo semelhante, entre em contato conosco.
Em dezembro de 2023, o Tribunal de Justiça do Mato Grosso determinou o desfazimento do leilão, em razão da ausência de citação pessoal do devedor em relação à data do leilão:
- AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA – TUTELA ANTECIPADA PARA SUSPENSÃO DE LEILÃO/PRAÇA/SEUS EFEITOS, DA CONSOLIDAÇÃO AVERBADA NA MATRÍCULA – REQUISITOS PRESENTES – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA DEVEDORA QUANTO ÀS DATAS DAS PRAÇAS – IMPEDIMENTO DE INCLUSÃO DE NOME EM CADASTRO DE INADIMPLENTE – DÍVIDA CONFESSADA – REJEITADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Conforme entendimento sedimentado da Corte Superior, para que um bem imóvel seja levado a leilão extrajudicial, deve ocorrer a intimação pessoal do devedor, ainda que a propriedade já esteja consolidada em favor do credor, por força do que dispõe o art. 39, da Lei n. 9.514/97 (em sua redação original, já que a Lei n. 13.465, de 11 de junho de 2017, é posterior aos leilões que foram realizados neste feito) e os arts. 29 a 41, do Decreto-Lei n. 70/66; hipótese não verificada no presente feito, devendo ser deferido o pedido de tutela antecipada para anulação com a determinação ao agravado que se abstenha de realizar qualquer nova tentativa de alienação do bem, objeto da demanda em questão, por origem da respectiva dívida, bem como fica ordenada a suspensão da consolidação averbada constante na matrícula do bem. Rejeita-se o pleito para impedir a parte credora de incluir o nome da devedora no cadastro de inadimplentes, já que esta não nega sua mora. (TJ-MS – Agravo de Instrumento: 1421711-66.2023.8.12.0000 Paranaíba, Relator: Des. Marcos José de Brito Rodrigues, Data de Julgamento: 12/12/2023, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/12/2023)
Como mencionado, a segunda hipótese de desfazimento do leilão é justamente o preço vil, que é justamente o preço inferior a 50% (cinquenta por cento) da avaliação de mercado. Neste ponto, a grande questão é conferir se a base de cálculo é compatível com o valor de mercado. Em situação idêntica, frisou o Tribunal de Justiça de Santa Catarina:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL – INDEFERIMENTO EM 1º GRAU – TESE ACOLHIDA – LAPSO TEMPORAL CONSIDERÁVEL TRANSCORRIDO ENTRE A AVALIAÇÃO JUDICIAL E A DESIGNAÇÃO DE NOVA HASTA PÚBLICA – SIGNIFICATIVA DIFERENÇA DE VALORES ENTRE AQUELES APURADOS PELA PERÍCIA JUDICIAL E AS AVALIAÇÕES TRAZIDAS PELO DEVEDOR – ELEMENTOS SUFICIENTES A AUTORIZAR NOVA AVALIAÇÃO – DECISÃO CASSADA – RECURSO PROVIDO. A quantificação do valor do imóvel objeto de hasta pública demanda a realização de nova avaliação, a fim de se evitar arrematação por preço vil. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5030958-69.2022.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j. Thu Sep 08 00:00:00 GMT-03:00 2022).
Como mencionado, uma das hipóteses é uma falha no processo, que é a fase anterior ao leilão judicial. Caso tenha acontecido alguma falha grave, é viável a anulação do processo
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO JUDICIAL – AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – PRELIMINAR REJEITADA – REVELIA – PLURALIDADE DE RÉUS – NÃO PRODUÇÃO DE EFEITOS – REQUISITOS DO EDITAL – PREENCHIDOS – NULIDADE DO LEILÃO – INOCORRÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA. 1. Tendo a parte se insurgido contra os pontos específicos da sentença com os quais discorda, não há que se falar em não conhecimento do recurso, por violação ao princípio da dialeticidade. 2. Conforme disposto no art. 345, I, do CPC, a revelia não produz, nestes autos, seus efeitos porque há pluralidade de réus e um deles contestou a ação. 3. Preenchidos os requisitos do edital do leilão, mormente aqueles elencados no art. 886, do CPC, improcedente a pretensão de anulação da arrematação judicial. 4. Preliminar rejeitada, recurso conhecido e provido. (TJ-MG – AC: 50109321820218130024, Relator: Des.(a) Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 25/10/2023, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/10/2023)
Um caso muito comum, é quando um copropritário – pessoa detentora de direitos sobre o bem – não possui o conhecimento a respeito do leilão judicial. A partir disso, entendeu o Tribunal Regional do Trabalho da 21ª Região pela nulidade da arrematação:
AGRAVO DE PETIÇÃO. HASTA PÚBLICA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DE COPROPRIETÁRIO DE BEM INDIVISÍVEL. NULIDADE MANTIDA. Uma vez que não se observa, nos presentes autos, a realização de intimação do coproprietário, alheio à execução, acerca da penhora e atos processuais subsequentes que culminaram com a arrematação de bem imóvel em hasta pública, a sentença que decretou a nulidade da arrematação e atos dela dependentes merece ser mantida.2. Agravo de petição conhecido e desprovido. (TRT da 21ª Região; Processo: 0000836-93.2019.5.21.0002; Data de assinatura: 21-06-2020; Órgão Julgador: OJ de Análise de Recurso – Segunda Turma de Julgamento; Relator(a): CARLOS NEWTON DE SOUZA PINTO)
Caso você tenha lido até este momento, percebeu que é viável a anulação da arrematação. Entretanto, é preciso entrar em contato imediato com um especialista. Assim, se você perdeu o imóvel em função do leilão ou está na iminência de perder entre em contato conosco.
MATEUS TERRA DE PAIVA PALHANO
OAB/RN 16.415
ADVOGADO ESPECALISTA NA
RECUPERÇÃO DE IMÓVEIS LEILOADOS
#LEILOESDEIMOVEIS #NULIDADEDAARREMATAÇÃO #PREÇOVIL
#HASTA #HASTAPÚBLICA #NULIDADE DA ARREMATAÇÃO #LEILOADO #COMORECUPERAROIMOVELLEILOADO #COMOREVERTERAARREMATAÇAODOIMOVEL